Mietererhöhungen – ein leidiges Thema

Der Mieterverein zu Hamburg informiert über die Rechtslage:

Mit der Veröffentlichung des neuen Hamburger Mietenspiegels ist das Thema Mieterhöhung wieder in aller Munde. Ein passender Anlass, über die wichtigsten Verfahren bei Mieterhöhungen zu informieren. ..

 

1. Mieterhöhung im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Dieses Verfahren wird für die allermeisten frei finanzierten Wohnungen in Hamburg angewendet. Für diese Mieterhöhung ist der Mietenspiegel die Grundlage. Zunächst gilt die Regel, dass eine Miete innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 20 % erhöht werden darf. Der Vermieter kann die Erhöhung in einem oder in mehreren Schritten vollziehen. Zwischen der letzten Mieterhöhung und dem Termin, zu dem die neue Miete wirksam wird, müssen mindesten 15 Monate liegen.

Als weitere Grenze gilt der Mietspiegelwert. Er hängt ab vom Baualter des Hauses, der Ausstattung der Wohnung, und der Lage. Im Mietenspiegel gibt es  für jeden Baualters- und Ausstattungstyp immer einen unteren, mittleren und oberen Wert. Die SAGA GWG richtet sich in der Regel am mittleren Wert aus. Besondere Nachteile bei Ausstattung oder Lage können aber auch dazu führen, dass die Miete am unteren Wert auszurichten ist.

Wichtig: Zu einer Mieterhöhung nach dem Mietenspiegel müssen die Mieter immer zustimmen, tun sie es nicht, muss der Vermieter auf Zustimmung klagen!

 

2. Mieterhöhungen bei Sozialwohnungen

Bei Wohnungen, die mit öffentlichen Mitteln gebaut wurden, gilt die „Kostenmiete“. Hier gibt es genaue gesetzliche Regeln, welche Kosten in die Miete eingerechnet werden dürfen. Ändern sich diese Kosten, darf der Vermieter ohne die Zustimmung des Mieters die Miete mit einer Frist von 14 Tagen erhöhen. Die Gründe müssen aber verständlich erläutert werden. Hat der Mieter Zweifel, darf er die Unterlagen einsehen. Wenn die Kosten sinken, ist die Miete entsprechend zu verringern.

Häufig sind Sozialwohnungen mit „Aufwandssubventionen“ gefördert, d.h. die Stadt Hamburg zahlt jeden Monat einen bestimmten Betrag an den Vermieter. In festgelegten Zeitabschnitten verringert sich diese staatliche Hilfe, dann dürfen die Mieten um den gekürzten Zuschuss erhöht werden.

 

3. Mieterhöhungen bei Modernisierungen

Kosten, die dem Vermieter bei der Modernisierung – z.B. bei Maßnahmen zu Einsparung von Energie und Wasser – entstehen dürfen auf die Miete ungelegt werden. Von den Kosten sind eingesparte Instandhaltungen und Zuschüsse abzuziehen.

Bei frei finanzierten Wohnungen können pro Jahr 11 % der Kosten auf die Miete aufgeschlagen werden. Bei Sozialwohnungen gilt auch für Modernisierungen die Kostenmiete. Bei beiden Finanzierungsarten, hat der Mieter das Recht, in die Baukostenabrechnung einzusehen.

In jedem Fall müssen größere Modernisierungsmaßnahmen drei Monate vor Beginn angekündigt und erläutert werden. Ebenso ist die voraussichtliche Miete mitzuteilen.

 

Weitere Informationen zum Mietrecht gibt es unter www.mieterverein-hamburg.de